BPHTB dan PPJB Belum Lunas: Problematika Perolehan Hak dalam Perspektif Harmonisasi Hukum Pajak Pertanahan: BPHTB and PPJB: Problems of Rights Acquisition from the Perspective of Tax and Land Law Harmonization

Elisa Jeman; Budi Ispriyarso

doi:10.26623/slr.v7i2.16065

Authors

Elisa Jeman Diponegoro University
Budi Ispriyarso Diponegoro University

DOI:

https://doi.org/10.26623/slr.v7i2.16065

Keywords:

BPHTB, Kepastian Hukum, Pajak Daerah, Peralihan Hak atas Tanah, PPJB

Abstract

The determination of the time at which the Acquisition Duty of Rights on Land and Buildings (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan/BPHTB) becomes due in transactions preceded by a Sale and Purchase Binding Agreement (Perjanjian Pengikatan Jual Beli/PPJB) remains legally problematic when the purchase price has not been fully paid. The legal issue arises from the potential divergence between the regional tax regime, which determines the timing of BPHTB liability based on the acquisition of rights, and Indonesian land law, under which a PPJB generally establishes an obligatory legal relationship without itself transferring title to land. This study aims to analyze the legal basis for determining the time at which BPHTB becomes due in an unpaid PPJB and to examine the consistency of such regulation with the principles governing the transfer of land rights under Indonesian land law. This study employs normative juridical research using statutory, conceptual, and systematic approaches through an analysis of primary and secondary legal materials. The findings demonstrate that an unpaid PPJB does not, in itself, result in a definitive acquisition of land rights because the transaction has not reached the stage at which the substantive and formal requirements for the transfer of rights have been fulfilled. Accordingly, treating the signing of an unpaid PPJB as the definitive moment at which BPHTB becomes due may create normative tension between the regional tax regime and the legal framework governing the transfer of land rights. This condition may generate legal uncertainty and impose a tax burden on taxpayers when the transaction is subsequently cancelled or does not proceed to the execution of a Sale and Purchase Deed (Akta Jual Beli/AJB). This study proposes a harmonized approach that distinguishes the obligatory legal effects of an unpaid PPJB from the definitive acquisition of land rights as the basis for BPHTB liability. Such harmonization is necessary to strengthen legal certainty, tax fairness, and coherence between regional tax law and Indonesian land law.

Abstrak

Penentuan saat terutangnya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dalam transaksi yang didahului Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) masih menimbulkan persoalan hukum ketika harga jual beli belum dilunasi sepenuhnya. Persoalan tersebut muncul karena terdapat potensi perbedaan antara rezim pajak daerah yang menentukan saat terutangnya BPHTB berdasarkan perolehan hak dan hukum pertanahan nasional yang menempatkan PPJB pada hubungan hukum yang bersifat obligatoir serta belum mengakibatkan peralihan hak atas tanah. Penelitian ini bertujuan menganalisis dasar hukum penentuan saat terutangnya BPHTB dalam PPJB yang belum lunas serta menguji kesesuaiannya dengan prinsip peralihan hak atas tanah dalam hukum pertanahan nasional. Penelitian menggunakan metode yuridis normatif dengan pendekatan perundang-undangan, konseptual, dan sistematis melalui analisis terhadap bahan hukum primer dan sekunder. Hasil penelitian menunjukkan bahwa PPJB yang belum lunas tidak dengan sendirinya menghasilkan perolehan hak atas tanah secara definitif karena transaksi belum mencapai tahap pemenuhan persyaratan substantif dan formal untuk terjadinya peralihan hak. Oleh karena itu, penempatan penandatanganan PPJB yang belum lunas sebagai momentum definitif timbulnya kewajiban BPHTB berpotensi menimbulkan ketegangan normatif antara rezim pajak daerah dan konstruksi hukum peralihan hak atas tanah. Kondisi tersebut dapat menimbulkan ketidakpastian hukum serta membebani wajib pajak apabila transaksi kemudian dibatalkan atau tidak dilanjutkan pada tahap pembuatan Akta Jual Beli (AJB). Penelitian ini menawarkan pendekatan harmonisasi yang membedakan akibat hukum obligatoir dari PPJB yang belum lunas dengan perolehan hak atas tanah secara definitif sebagai dasar timbulnya kewajiban BPHTB. Harmonisasi tersebut diperlukan untuk memperkuat kepastian hukum, keadilan dalam pemungutan pajak, serta koherensi antara hukum pajak daerah dan hukum pertanahan nasional.

References

Amasangsa, Made Ara Denara Asia, and I Made Dedy Priyanto. “Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Dalam Transaksi Peralihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan.” Kertha Semaya: Journal Ilmu Hukum 8, no. 1 (2019): 1–18.

Anugerahayu, Ayang Afira, Zaenal Asikin, and Djumardin. “Comparative Study of the Sale and Purchase of Land Rights According to the Civil Code and the Basic Agrarian Law.” Journal of Law, Policy and Globalization 112 (2021). https://doi.org/10.7176/JLPG/112-07.

Benuf, Kornelius, and Muhamad Azhar. “Metodologi Penelitian Hukum Sebagai Instrumen Mengurai Permasalahan Hukum Kontemporer.” Gema Keadilan 7, no. 1 (2020): 20–33. https://doi.org/10.14710/gk.7.1.20-33.

Bonita, Shavira. “Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB).” Indonesia of Journal Business Law 1, no. 1 (2022): 1–6. https://doi.org/10.47709/ijbl.v1i1.1283.

Cipta, Rifky Anggatiastara, Ngadino, and Adya Paramita Prabandari. “Akta Pengikatan Jual Beli Tanah Sebelum Dibuatnya Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah.” Notarius 13, no. 2 (2020): 890–905.

Gaol, Helena Lumban, Hendrik Pondaag, and Revy S M Korah. “Kepastian Hukum Jual Beli Tanah Hak Milik Tanpa Melalui PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).” Lex Privatum 10, no. 1 (2022).

Harianja, Satria Braja, Julia Rahma Sitepu, and Margaretha Saragih. “Pemungutan Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB) Ditinjau Dari Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000 Tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah.” Jurnal Hukum Responsif 7, no. 7 (2019): 115–25.

Irmawati, Wiwi, Aju Putrijanti, and Anggita D Lumbanraja. “Keabsahan Akta Notaril Perjanjian Pengikatan Jual Beli Dalam Peralihan Hak Atas Tanah.” Notarius 13, no. 2 (2020): 738–48. https://doi.org/10.14710/nts.v13i2.31098.

Koho, Clever Clinton, Harijanto Sabijono, and Sintje Rondonuwu. “Analisis Efektivitas Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB) Terhadap Pajak Daerah Di Kabupaten Minahasa Tenggara.” Going Concern: Jurnal Riset Akuntansi 13, no. 4 (2018). https://doi.org/10.32400/gc.13.04.21287.

Kurniasari, Reza Ananda, and Siti Malikhatun Badriyah. “The Imposition of the Final Transfer of Rights to Land and/or Building Tax (PPHTB) in the Sale and Purchase Binding Agreement (PPJB).” Jurnal Daulat Hukum 5, no. 3 (2022). https://doi.org/10.30659/jdh.v5i3.23916.

Mahadewi, Anak Agung Alit Mas Surya. “Perbandingan Pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan Pada Saat Perjanjian Pengikatan Jual Beli Dan Akta Jual Beli Ditinjau Dari Asas Certainty Dan Asas Convenience of Payment (Studi Kasus Di Kota Denpasar Dan Kabupaten Tabanan).” Notaire 8, no. 3 (2025): 323–46. https://doi.org/10.20473/ntr.v8i3.76072.

Mandagi, Junisa, Harijanto Sabijono, and Stanley Kho Walandouw. “Analisis Efektivitas Dan Kontribusi Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB) Terhadap Pendapatan Asli Daerah (PAD) Pada Badan Pengelola Pajak Dan Retribusi Daerah Kota Manado.” Going Concern: Jurnal Riset Akuntansi 13, no. 2 (2018).

Mayasari, Fransiska, and Munsyarif Abdul Chalim. “Tinjauan Yuridis Pelaksanaan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah Berdasarkan Akta Notaris Di Tegal.” Jurnal Akta 4, no. 4 (2017). https://doi.org/10.30659/akta.v4i4.2492.

Muhasan, Imam. “Validitas PPJB Sebagai Basis PPh Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan (Tinjauan Dari Aspek Hukum Perdata).” Jurnal Pajak Indonesia (Indonesian Tax Review) 2, no. 2 (2018): 30–38. https://doi.org/10.31092/jpi.v2i2.639.

Nasriyan, Iyan. “Asas Kepastian Hukum Dalam Penyelengaraan Perpajakan Di Indonesia.” Logika: Jurnal Penelitian Universitas Kuningan 10, no. 2 (2020). https://doi.org/10.25134/logika.v10i02.2402.

Negara, Tunggul Ansari Setia. “Normative Legal Research in Indonesia: Its Originis and Approaches.” Audito Comparative Law Journal (ACLJ) 4, no. 1 (2023): 1–9. https://doi.org/10.22219/aclj.v4i1.24855.

Puspita S., Ratri, Lita Tyestas ALW, and Adya Paramita Prabandari. “Akibat Hukum Tidak Terpenuhinya Syarat-Syarat Pembuatan Akta Jual Beli Oleh Notaris.” Notarius 13, no. 2 (2020): 819–37. https://doi.org/10.14710/nts.v13i2.31170.

Putri, Dewi Kurnia, and Amin Purnawan. “Perbedaan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Lunas Dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tidak Lunas.” Jurnal Akta 4, no. 4 (2017): 623–34. https://doi.org/10.30659/akta.v4i4.2505.

Respati, Riskha Indah, Indah Dwi Qurbani, and R Imam Rahmat Syafi’i. “Asas Certainty Dalam Mekanisme Pembayaran Kewajiban Perpajakan Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan.” Jurnal Cakrawala Hukum 11, no. 3 (2020): 323–32. https://doi.org/10.26905/idjch.v11i3.4281.

Salim, Sumitro. “Penerapan Sifat Terang Dan Tunai Dalam Jual Beli Tanah Yang Belum Lunas (Studi Putusan Pengadilan Negeri Tanjung Karang Nomor 6/PDT.G/2020).” Indonesian Notary 3, no. 4 (2021).

Silalahi, Eka Wijaya. “Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB) Atas Warisan, Apakah Warisan (Dalam Garis Keturunan Sedarah) Harus Dikenai BPHTB?” Jurnal Hukum & Pembangunan 49, no. 4 (2019). https://doi.org/10.21143/jhp.vol49.no4.2346.

Suryanto, Bambang Hermanto, and Mas Rasmini. “Analisis Potensi Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan Sebagai Salah Satu Pajak Daerah.” AdBispreneur: Jurnal Pemikiran Dan Penelitian Administrasi Bisnis Dan Kewirausahaan 3, no. 3 (2018): 273–81. https://doi.org/10.24198/adbispreneur.v3i3.19205.

Tarigan, Megah Hanny, Gratianus Prikasetya Putra, and Arsin Lukman. “The Contradiction of Imposing BPHTB on the Creation of Unpayment of PPJB with the Principle of Convenience.” Jurnal Akta 12, no. 4 (2025). https://doi.org/10.30659/akta.v12i4.49890.

Utami, Putu Mahaesa Surya Putri, and I Nyoman Suyatna. “Keabsahan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah Yang Didasarkan Akta Notaris (Studi Kasus Putusan Mahkamah Agung Nomor 130 K/Pdt/2017).” Kertha Semaya: Journal Ilmu Hukum 7, no. 3 (2019). https://doi.org/10.24843/KM.2019.v07.i03.p09.

Widyawati, Cicilia Ri Sapta Wahyu, Arsin Lukman, and Jum Anggriani. “Kajian Penerapan Pembayaran Pajak Penghasilan (PPh) Dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan (BPHTB) Atas Pembatalan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Menjadi Akta Jual Beli.” Jurnal Hukum Lex Generalis 6, no. 9 (2025). https://doi.org/10.56370/jhlg.v6i4.1053.