Penguatan Peran Preventif Notaris dan PPAT dalam Mencegah Sengketa Pertanahan Akibat Jual Beli Tanah di Bawah Tangan

Benny Gabriel Sinaga; Pristika Handayani; Alwan Hadiyanto

doi:10.26623/julr.v9i2.13931

Authors

Benny Gabriel Sinaga Universitas Riau Kepulauan
Pristika Handayani Universitas Riau Kepulauan
Alwan Hadiyanto Universitas Riau Kepulauan

DOI:

https://doi.org/10.26623/julr.v9i2.13931

Keywords:

Jual Beli Tanah, Kepastian Hukum, Notaris, PPAT, Sengketa Pertanahan

Abstract

The purpose of this study is to analyze the legal position of private land sale and purchase agreements as a source of potential land disputes and to formulate the preventive role of notaries and land deed officials in the framework of dispute prevention from the pre-transaction stage. This research is motivated by the prevalence of private land sale and purchase practices, which reveal a fundamental conceptual problem in the form of disharmony between civil law, which emphasizes the validity of agreements based on the agreement of the parties, and agrarian law, which requires formalization and registration as a condition of legal certainty. This lack of synchronization results in a dualism of legitimacy that weakens legal protection and increases the potential for disputes. This study uses a normative juridical method with a regulatory and conceptual approach, using the theoretical framework of preventive legal protection and legal system theory. The results of the study show that under-the-table land sale and purchase agreements, although valid under civil law, are not integrated into the land administration system, thus creating structural vulnerabilities in legal certainty and protection of rights, including those of third parties. This study concludes that the prevention of land disputes requires institutional intervention from the pre-transaction stage through legal verification mechanisms, gradual formalization of rights transfers, and legal education. The novelty of this research lies in the development of a structured preventive model as a theoretical contribution to strengthening the concept of preventive legal protection in land law, as well as a systemic critique of the lack of synchronization between civil validity and administrative recognition in the Indonesian land law system.

Tujuan penelitian ini adalah menganalisis kedudukan yuridis perjanjian jual beli tanah di bawah tangan sebagai sumber potensi sengketa pertanahan serta merumuskan peran preventif Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam kerangka pencegahan sengketa sejak tahap pra-transaksi. Penelitian ini dilatarbelakangi oleh masih maraknya praktik jual beli tanah di bawah tangan yang menunjukkan adanya problem konseptual mendasar berupa disharmoni antara hukum perdata yang menekankan keabsahan perjanjian berdasarkan kesepakatan para pihak dan hukum agraria yang menuntut formalisasi serta pendaftaran sebagai syarat kepastian hukum. Ketidaksinkronan tersebut menghasilkan dualisme legitimasi yang melemahkan perlindungan hukum dan meningkatkan potensi sengketa. Penelitian ini menggunakan metode yuridis normatif dengan pendekatan peraturan perundang-undangan dan konseptual, dengan kerangka teori perlindungan hukum preventif serta teori sistem hukum. Hasil penelitian menunjukkan bahwa perjanjian jual beli tanah di bawah tangan, meskipun sah secara keperdataan, tidak terintegrasi dalam sistem administrasi pertanahan, sehingga menimbulkan kerentanan struktural dalam kepastian hukum dan perlindungan hak, termasuk terhadap pihak ketiga. Penelitian ini menyimpulkan bahwa pencegahan sengketa pertanahan memerlukan intervensi kelembagaan sejak tahap pra-transaksi melalui mekanisme verifikasi yuridis, formalisasi bertahap peralihan hak, dan edukasi hukum. Kebaruan penelitian ini terletak pada pengembangan model preventif terstruktur sebagai kontribusi teoritis terhadap penguatan konsep perlindungan hukum preventif dalam hukum pertanahan, sekaligus kritik sistemik terhadap ketidaksinkronan antara validitas perdata dan pengakuan administratif dalam sistem hukum pertanahan Indonesia.

References

Abdillah, Satrio, and Roni Sahindra. “Spesialitas Notaris-PPAT Sebagai Profesi Dan Jabatan Dalam Sistem Hukum Indonesia.” Jurnal Kajian Ilmu Hukum 1, no. 1 (2022): 11–24. https://doi.org/10.55583/jkih.v1i1.189.

Aji, Pradistya Purnama, Rosita Candra Kirana, and Airlangga Surya Nagara. “Kedudukan Perjanjian Jual Beli Tanah Di Bawah Tangan Dalam Sengketa Boedel Pailit.” Jurnal USM Law Review 8, no. 3 (2025): 3–11. https://doi.org/10.26623/julr.v8i3.13069.

Apriandra, Dyva Santya, and Ery Agus Priyono. “Keabsahan Perjanjian Jual Beli Tanah Tanpa Akta Notaris Dalam Perspektif Hukum Perdata” 5, no. 5 (2025): 3773–78.

Atmoko, Dwi, and Noviriska Noviriska. “Kepastian Hukum Dalam Transaksi Online: Peran Asas Itikad Baik Berdasarkan Hukum Perdata Indonesia.” Binamulia Hukum 13, no. 2 (2024): 421–28. https://doi.org/10.37893/jbh.v13i2.955.

Basuki, Glenn Daniel, and Mia Hadiati. “Keabsahan Akta Jual Beli Letter C Yang Diterbitkan Oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah.” Jurnal USM Law Review 8, no. 2 (2025): 657–72. https://doi.org/10.26623/julr.v8i2.11820.

Berutu, Chris Anggi Natalia, Muktar, Yulia Wardhani, Ningrum Ambarsari, and Yuko Fitrian. “Tanggung Jawab Notaris Secara Hukum Dalam Pembuatan Akta.” Jurnal Kolaboratif Sains 7, no. 6 (2024): 2145–51. https://doi.org/10.56338/jks.v7i6.5494.

Febrian, Oktar Hasudungan, and Diana Ria Winanti Napitupulu. “Jual Beli: Bagaimana Jika Transaksi Jual Beli Atas Tanah Tidak Dilakukan Di Hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).” Jurnal Sosial dan Sains 5, no. 4 (2025): 1017–25.

Harun, Abdul, Slamet Triyadi, and Imam Muhtarom. “Analisis Nilai-Nilai Sosial Dalam Novel Ancika Karya Pidi Baiq (Tinjauan Sosiologi Sastra).” Jurnal Onoma: Pendidikan, Bahasa dan Sastra 8, no. 2 (2022): 2022. https://doi.org/10.30605/onoma.v8i2.1778.

Imelda, Markoni, Joko Widarto, and Zulkifar. “Kekuatan Hukum Akta Notaris Dan Ppat Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Belum Terdaftar Pada Akta Jual Beli Dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli.” Almufi Jurnal Sosial Dan Humaniora 2, no. 2 (2025): 240–52. https://doi.org/10.63821/ash.v2i2.483.

Irawan, Dodi, and Anisa Dafa Mutmainah. “Peran Pendidikan Agama Islam Dalam Membentuk Kepribadian Yang Mulia.” Symfonia: Jurnal Pendidikan Agama Islam 2, no. 2 (2022): 97–110. https://doi.org/10.53649/symfonia.v2i2.25.

Kadir, Nazwa, Nirwan Junus, Mohaman Taufiq, and Zulfikar Sarson. “Legitimasi Jual Beli Tanah Di Bawah Tangan: Pergulatan Antara Praktik Sosial Dan Legalitas Dalam Perspektif UUPA No . 5 Tahun 1960.” Al-Zayn : Jurnal Ilmu Sosial & Hukum 4, no. 1 (2026): 10–25. https://doi.org/10.61104/alz.v4i1.3026.

Kemenuh, Ide Bagus Gede, and Dewa Ayu Dian Sawitri. “Tanggung Jawab Notaris Terhadap Kesalahan Administrasi Dalam Pembuatan Akta Jual Beli Tanah.” Al-Zayn: Jurnal Ilmu Sosial 7 Hukum 4, no. 1 (2026): 225–31. https://doi.org/10.61104/alz.v4i1.2992.

Lubis, Fauziah, and Halimahtusadilah. “Kedudukan Akta Di Bawah Tangan Sebagai Ketetapan Hukum.” Judge: Jurnal Hukum 05, no. 02 (2024): 32–38. https://doi.org/10.54209/judge.v5i02.557.

Murni, Christiana Sri. “Peran Pejabat Pembuat Akta Tanah Dalam Proses Peralihan Jual Beli Hak Atas Tanah.” Jurnal Kajian Pembaruan Hukum 1, no. 1 (2021): 25–48. https://doi.org/10.19184/jkph.v1i1.23384.

Nur, Aisah, Zaenal Arifin, and Purnama Shonia Hugeng. “Kesadaran Masyarakat Terhadap Bukti Kepemilikan Hak Atas Tanah.” Journal Juridisch 1, no. 1 (2023): 1–9. https://doi.org/http://dx.doi.org/10.26623/jj.v1i1.6762.

Nurhidayah, Desyifa, Yuniar Rahmatiar, and Muhamad Abas. “Analisis Yuridis Kepastian Hukum Terhadap Peralihan Hak Atas Tanah Dalam Jual Beli Di Bawah Tangan (Studi Putusan Nomor 535/Pdt.G/2018/PN.Smg).” Jurnal Ilmiah Galuh Justisi 6, no. 1 (2023): 746–54. https://doi.org/10.31933/unesrev.v6i1.881.

Oktavia, Wahyudani Ketut Ria, and Mella Ismelina Farma Rahayu. “Analisis Perlindungan Hukum Tanah Belum Bersertifikat Melalui Akta Notaris.” Jurnal USM Law Review 8, no. 3 (2025): 1949–77. https://doi.org/10.26623/julr.v8i3.12742.

Pratama, Endi, and Ni Luh Gede Astariyani. “Peran Notaris Dalam Memperkuat Fungsi Hukum Sebagai Sarana Rekayasa Sosial.” Acta Comitas 10, no. 02 (2025): 275–89. https://doi.org/10.24843/ac.2025.v10.i02.p4.

Purwati, A. Metode Penelitian Hukum Teori dan Praktik. Surabaya: CV. Jakad Media Publishing, 2020.

Rabbani, M Fikry Aimmar, Dihyan Arga Perdana, Cakra Putra Negara, Muhammad Adymas Hikal Fikri, and Aprilia Niravita. “Peran Dan Tanggung Jawab Notaris Dalam Pendaftaran Hak Tanggungan Atas Tanah Di Indonesia Cakra Putra Negara.” Jurnal Multidisiplin Ilmu Akademik 2, no. 1 (2025): 211–20. https://doi.org/10.61722/jmia.v2i1.3171.

Sakinah, Hinda Warda, Istijab, and Ronny Winarno. “Kekuatan Hukum Jual Beli Tanah Di Bawah Tangan Dalam Perspektif Terkait Pendaftaran Tanah.” Yurijaya, Jurnal Ilmiah Fakultas Hukum 4, no. 1 (2022): 33–46. https://doi.org/10.51213/yurijaya.v4i1.67.

Saputera, Imam Cahaya, and Achmad Faishal. “Peran Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam Pembuatan Akta Hak Pakai Atas Tanah oleh Warga Negara Asing (WNA).” Jurnal Kolaboratif Sains 8, no. 8 (2025): 5124–32. https://doi.org/10.56338/jks.v8i8.8090.

Sasmitaningrum, Dini, Hanif Nur Widhiyanti, and Erna Anggraini. “Perlindungan Konsumen Atas Penggunaan PPJB Bawah Tangan Dalam Pre Project Selling Rumah Susun.” International Journal on Language, Research Law Education Studies (ULRES) 9, no. 2 (2025). https://doi.org/10.47006/ijlres.v9i2.26234.

Savira, Kamilia, and Fitriani Ahlan Sjarif. “Efektivitas Sistem Barcode Dalam Pengamanan Akta Autentik.” Jurnal USM Law Review 5, no. 1 (2022): 157–71. https://doi.org /10.26623/julr.v5i1.4630.

Setiawan, Asta Tri, Sri Kistiyah, and Rofiq Laksamana. “Problematika Keabsahan Jual Beli Tanah Di Bawah Tangan Tanah Di Kawasan Transmigrasi.” Tunas Agraria 4, no. 1 (2021): 22–39. https://doi.org/10.31292/jta.v4i1.133.

Sihotang, Amri Panahatan, Gita Novita Sari, Zaenal Arifin, and Muhammad Isro Wahyudin. “Pembatalan Perjanjian Jual Beli Tanah Oleh Penjual Karena Pembeli Wanprestasi.” Jurnal USM Law Review 6, no. 3 (2023): 1210. https://doi.org/10.26623/julr.v6i3.7502.

Sinaga, Raja Indo, Eugenius Paransi, and Muhammad Hero Soepeno. “Kekuatan Pembuktian Akta Di Bawah Tangan Menurut Hukum Perdata.” Lex Privatum 10, no. 5 (2022): 1–11. https://doi.org/10.20961/jv.v10i4.72699.

Sofwatillah, Risnita, M. Syahran Jailani, and Deassy Arestya Saksitha. “Tehnik Analisis Data Kuantitatif Dan Kualitatif Dalam.” Journal Genta Mulia 15, no. 2 (2024): 79–91. https://doi.org/10.61290/gm.v15i2.1128.

Sulung, Undari, and Mohamad Muspawi. “Memahami Sumber Data Penelitian: Primer, Sekunder, Tersier.” Jurnal Edu Research : Indonesian Institute For Corporate Learning and Studies (IICLS) 5, no. 3 (2024): 110–16. https://doi.org/10.47827/jer.v5i3.238.

Suprianti, Endang, Supriyadi Supriyadi, and Zaenal Arifin. “Pelaksanaan Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap Di Kantor Pertanahan Kabupaten Pati.” Semarang Law Review 4, no. 2 (2022): 64–77. https://doi.org/http://dx.doi.org/10.26623/slr.v4i2.7699.

Tyaranissa, Hayyu, and Ana Silviana. “Analisis Yuridis Peran Notaris Dan PPAT Dalam Mencegah Overlapping Hak Atas Tanah.” JIHHP: Jurnal Ilmu Hukum, Humaniora Dan Politik 6, no. 2 (2025): 1130–36. https://doi.org/10.38035/jihhp.v6i2.

Wandayani, Sari Dewi Adhistya, Emmy Atifah, and Anjar Sri Ciptorukmi Nugraheni. “Rekonstruksi Kode Etik Notaris : Menjawab Dilema Publikasi Dan Promosi Jabatan Di Era Digital.” Jurnal USM Law Review 8, no. 3 (2025): 6–9. https://doi.org/10.26623/julr.v8i3.12790.